A mezőgazdasági gyakorlatban sokkal gyakoribb, hogy valaki a föld használatát szerzi meg, mint az, hogy annak tulajdonosává válik. A termőföldek jelentős hányadát nem a tulajdonos műveli, hanem föld haszonbérleti szerződés alapján egy másik földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet használja. Emiatt a földhaszonbérletre vonatkozó szabályok kiemelt jelentőséggel bírnak a mezőgazdasági jogviszonyokban.
A földbérleti szerződés, a termőföld bérleti szerződés és a föld haszonbérleti szerződés megkötésére nem csupán a Polgári Törvénykönyv általános szabályai alkalmazandók. A termőföld használatának átengedését külön földforgalmi rendelkezések szabályozzák, amelyek meghatározzák többek között:
- kik jogosultak haszonbérlőként földet használni,
- milyen időtartamra létesíthető a haszonbérleti jogviszony,
- hogyan gyakorolható az előhaszonbérleti jog,
- mikor kell a szerződést közzétenni,
- mely esetekben szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása,
- illetve mikor van lehetőség a szerződés módosítására, meghosszabbítására vagy megszüntetésére.
Föld haszonbérlet alapvető szabályai
1. Mit jelent a föld haszonbérlet?
A föld haszonbérleti szerződés olyan jogviszony, amelynek keretében a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője meghatározott időtartamra átengedi a föld használatát a haszonbérlő részére. A használatért cserébe a haszonbérlő ellenszolgáltatást fizet, amely rendszerint pénzben meghatározott haszonbérleti díj, de gyakori megoldás az is, hogy a földön megtermelt termény meghatározott hányadát adja át a haszonbérbeadónak.
A haszonbérlő jogosultságai közé tartozik, hogy:
- a földet mezőgazdasági célra használja,
- a termést betakarítsa,
- a föld hasznaival rendelkezzen, például támogatásokat igényeljen,
- illetve a gazdálkodás eredményét megtartsa.
„A termőföld használatának átengedésére leggyakrabban haszonbérleti szerződés alapján kerül sor.” – mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából. Emellett azonban a jogszabály más földhasználati jogcímeket is szabályoz, így például a szívességi földhasználatot vagy egyes speciális földhasználati formákat, amelyek ismertetésére a cikk későbbi fejezeteiben kerül sor.
2. Ki szerezheti meg a haszonbérlői jogosultságot?
A földhaszonbérlet szabályai alapján a termőföld használatára elsősorban
- földműves,
- illetve mezőgazdasági termelőszervezet
jogosult. A jogalkotó ugyanakkor több kivételt is meghatároz, amelyek alapján más személyek vagy szervezetek is haszonbérlővé válhatnak.
Haszonbérlő lehet például:
- agrárszakképző intézmény,
- agrár-felsőoktatási intézmény,
- kutatóintézet,
- bevett egyház,
- továbbá meghatározott feltételek mellett földművesnek nem minősülő közeli hozzátartozó.
A törvény ugyanakkor kizárja a földhasználati jogosultság megszerzésének lehetőségét:
- nem átlátható szervezetek,
- valamint nyilvánosan működő részvénytársaságok számára.
A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy más uniós tagállam állampolgára kizárólag akkor szerezhet földhasználati jogosultságot, ha az általa használt földek összterülete a megszerezni kívánt földdel együtt nem haladja meg az 1 hektárt, és a földet átengedő személy a közeli hozzátartozója.
Birtokmaximum
A földhasználatra vonatkozó előírások nem csupán azt szabályozzák, hogy ki lehet haszonbérlő, hanem a használható földterület felső határát is meghatározzák.
A Földforgalmi törvény alapján a birtokmaximumra ugyanazok a rendelkezések alkalmazandók, mint a tulajdonszerzésre. Ennek megfelelően a haszonbérlet útján megszerzett földterületet is be kell számítani a birtokméretbe.
Az általános szabály
A törvény szerint egy földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet főszabály szerint legfeljebb 1200 hektár föld birtokát szerezheti meg.
A számítás során valamennyi birtokban lévő földterületet figyelembe kell venni, nem kizárólag azt, amelyre a haszonbérleti szerződés vonatkozik.
A szabály célja a földhasználat túlzott koncentrációjának megelőzése, valamint a családi gazdaságok és a kisebb mezőgazdasági vállalkozások működésének támogatása.
A 1200 hektáros korlát alóli kivétel
Mezőgazdasági termelőszervezetek esetében a törvény meghatározott feltételek fennállása mellett lehetőséget biztosít arra, hogy a birtokmaximum elérje az 1800 hektárt.
Erre akkor kerülhet sor, ha a használatba vett föld legalább egy éve a mezőgazdasági termelőszervezet valamely tagjának tulajdonában áll.
A szabály célja a családi, illetve tagsági alapon működő gazdaságok versenyképességének és gazdaságos működésének elősegítése.
3. A föld haszonbérleti szerződés kötelező tartalmi elemei
Termőföld haszonbérbe adására kizárólag olyan szerződés alapján kerülhet sor, amelyet a felek egységes okiratba foglaltak.
A szerződésnek kötelezően tartalmaznia kell többek között:
- a felek személyes vagy cégadatait,
- a földrészlet pontos azonosító adatait,
- a használat időtartamát,
- a haszonbér összegét vagy természetbeni mértékét,
- az előhaszonbérleti jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozatokat,
- valamint a Földforgalmi törvény szerinti kötelező vállalásokat.
A haszonbérlőnek egyidejűleg vállalnia kell, hogy
- a földet személyesen használja,
- eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének,
- megfelel a földhasználat törvényben meghatározott feltételeinek.
A szerződés nem tartalmazhat olyan kikötést, amely kizárólag az előhaszonbérletre jogosult személyeket érintené, továbbá nem írhat elő kötelező termesztendő növénykultúrát vagy meghatározott termelési technológiát sem.
A kötelező nyilatkozatok körébe tartozik az is, hogy a haszonbérlőnek nincs fennálló földhasználati díjtartozása.
A földforgalmi szabályozás módosításának köszönhetően ma már nem tekinthető tilalmazott használatátengedésnek, ha a földtulajdont megszerző személy a földet haszonbérleti szerződéssel más használatába adja.
Ez a változás a gyakorlatban jelentősen megkönnyítette a földtulajdonosok helyzetét, mivel megszűntek a korábbi szigorú korlátozások. Ennek köszönhetően rugalmasabban alakíthatók ki a gazdálkodási viszonyok, ami tovább erősíti a haszonbérleti szerződések szerepét.
4. A haszonbérleti jogviszony időtartama
A termőföldre vonatkozó haszonbérleti szerződés csak határozott időre hozható létre.
A jogszabály ezzel kapcsolatban egyértelmű időbeli korlátokat állapít meg:
- a szerződés legalább 1 gazdasági évre köthető,
- időtartama főszabály szerint legfeljebb 20 év lehet.
Ha a felek később a termőföld haszonbérleti szerződés meghosszabbításáról állapodnak meg, az új időtartamot úgy kell meghatározni, hogy a szerződés teljes időtartama ne lépje túl a törvényben rögzített maximumot.
A meghosszabbításra vonatkozó részletszabályokat a későbbiekben külön ismertetjük.
5. A haszonbérleti díj és adózási szabályai
A haszonbérleti díj kiegyenlítésének módjáról a szerződő felek állapodnak meg. A fizetés történhet:
- pénzbeli ellenszolgáltatásként,
- vagy természetbeni teljesítéssel.
Amennyiben a haszonbér természetben kerül teljesítésre, a szerződésnek pontosan tartalmaznia kell a szolgáltatás mennyiségét és annak mértékét.
Ha ezek az adatok hiányoznak, a szerződés semmisnek minősül.
A jogszabály szerint a haszonbér teljesítésének általános módja:
- banki átutalás,
- illetve postai befizetés.
A földhaszonbérlet adózására sajátos szabályok vonatkoznak, amelyeket a személyi jövedelemadóról szóló törvény és más adójogszabályok rendeznek. Ennek részletes ismertetésére külön cikkben térünk ki.
6. Hogyan módosítható a földhaszonbérleti szerződés?
A földhaszonbérleti szerződés feltételeinek megváltoztatása általában csak akkor lehetséges, ha abban mindkét fél egyetért. A termőföldekre vonatkozó speciális szabályozás azonban bizonyos módosításokat kiemelten kezel, ezért ezekre nem a szerződésmódosítás általános szabályai irányadók.
Külön eljárást ír elő a Földforgalmi törvény, ha a módosítás:
- a haszonbérlet időtartamának meghosszabbítására,
- vagy a haszonbérleti díj mérséklésére
vonatkozik.
Ebben az esetben a haszonbérlőnek a módosított szerződést az aláírást követő 8 napon belül be kell nyújtania a mezőgazdasági igazgatási szervhez, amely a módosítás jóváhagyásáról dönt.
Mikor módosítható a haszonbérleti díj?
Legalább 10 évre kötött haszonbérleti szerződés esetén a felek bármelyike kérheti a haszonbérleti díj módosítását, ha a helyben szokásos piaci díjak számottevően megváltoztak.
A kérelem alátámasztásához igazságügyi szakértő által készített szakvélemény szükséges.
Ha a módosított haszonbér összege legalább 20%-kal magasabb vagy alacsonyabb a korábbi díjnál, a másik fél meghatározott törvényi feltételek teljesülése esetén felmondhatja a szerződést.
7. A földhaszonbérleti szerződés meghosszabbítása
A termőföld haszonbérleti szerződésének meghosszabbítása a mezőgazdasági gyakorlatban gyakran előforduló szerződésmódosítás.
Fontos azonban, hogy a szerződés lejárta önmagában nem eredményezi annak automatikus meghosszabbodását. Ha a felek továbbra is fenn kívánják tartani a haszonbérleti jogviszonyt, erről külön megállapodást kell kötniük, amelyet a jogszabályban meghatározott esetekben hatósági jóváhagyásra is be kell nyújtani.
A hosszabbítás során a törvény által meghatározott időtartami korlátokat is be kell tartani. Ennek alapján a szerződés időtartama:
- minimum 1 gazdasági év,
- főszabály szerint maximum 20 év
lehet.
Mikor nem engedélyezhető a hosszabbítás?
A Földforgalmi törvény alapján nincs lehetőség a haszonbérleti szerződés meghosszabbítására, ha az érintett ingatlan tulajdoni lapjára már feljegyezték a tulajdonjog átruházására irányuló szerződés tényét. Adásvételnél ettől elkülönülő eljárás a termőföld kifüggesztés, vagyis az adásvételi szerződés közzététele.
8. Mikor szüntethető meg a földhaszonbérleti szerződés?
A földhaszonbérleti szerződés felmondásának lehetőségeit a Fétv. részletesen szabályozza. A jogviszony megszüntetésének módja attól függ, hogy a felmondásra milyen okból kerül sor, illetve melyik fél kívánja megszüntetni a szerződést.
8.1. A szerződés megszűnésének lehetséges módjai
A haszonbérleti jogviszony megszűnhet:
- a szerződésben meghatározott idő lejártával,
- közös megegyezéssel,
- azonnali hatályú felmondással,
- törvényben meghatározott rendes felmondással,
- egyes esetekben a haszonbérlő halála miatt,
- vagy más, jogszabályban meghatározott okból.
8.2. Mikor mondhat fel azonnal a haszonbérbeadó?
A haszonbérbeadó azonnali hatályú felmondással élhet, ha a haszonbérlő
- nem teljesíti a földhasznosítási kötelezettségét,
- veszélyezteti a termőföld állapotát vagy termőképességét,
- jogosulatlanul másnak adja át a használati jogot,
- engedély nélkül eltér a föld rendeltetésszerű használatától,
- megszegi a természetvédelmi szabályokat,
- vagy felszólítás ellenére sem fizeti meg a haszonbérleti díjat.
A szerződés biztonságos fennmaradásának alapja ezért a szerződéses és jogszabályi kötelezettségek folyamatos teljesítése.
8.3. Mikor élhet felmondással a haszonbérlő?
Természetes személy haszonbérlő is megszüntetheti a szerződést azonnali hatállyal, ha egészségi állapotának romlása vagy tartós családi, illetve élethelyzeti változás miatt a gazdálkodás már nem vagy csak aránytalan nehézségek árán folytatható.
8.4. Rendkívüli felmondási lehetőségek
A törvény egyes speciális élethelyzetekben lehetővé teszi a szerződés megszüntetését a gazdasági év végére, 60 napos felmondási idő alkalmazásával.
Ilyen ok lehet például:
- a közös tulajdon megszüntetése,
- a mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonosi szerkezetének átalakulása,
- vagy bizonyos hozzátartozói kapcsolat megszűnése.
8.5. Mi történik vita esetén?
Ha a felmondást a másik fél írásban, 30 napon belül vitatja, a felmondó félnek további 30 napon belül bírósági eljárást kell kezdeményeznie. Ha ezt nem teszi meg, a felmondás érvényét veszti.
9. Előhaszonbérlet és előhaszonbérleti sorrend
9.1. Mit jelent az előhaszonbérleti jog?
A törvény bizonyos személyek számára előnyt biztosít a föld haszonbérleti jogának megszerzésénél. Ezt a jogosultságot nevezzük előhaszonbérleti jognak.
Ha a földtulajdonos egy meghatározott személlyel kíván haszonbérleti szerződést kötni, az előhaszonbérletre jogosult személyek jogosultak arra, hogy a szerződést ugyanazon feltételekkel elfogadják. Ennek eredményeként a kijelölt haszonbérlő helyett ők válnak a szerződés jogosultjává.
A jogalkotó ezzel azt kívánja biztosítani, hogy a termőföld elsősorban azok használatába kerüljön, akik helyben élnek, helyben gazdálkodnak, illetve tényleges mezőgazdasági tevékenységet folytatnak.
Fontos tudni, hogy előhaszonbérleti jogot a felek megállapodása nem hozhat létre. Ez a jogosultság kizárólag törvény alapján állhat fenn, ezért minden ezzel ellentétes szerződéses kikötés érvénytelen.
9.2. Az előhaszonbérletre jogosultak rangsora
Nem erdő művelési ágú föld esetében a törvény a következő sorrendet állítja fel:
- a volt haszonbérlő,
- a helyben lakó szomszéd földműves,
- a helyben lakó földműves,
- az a földműves, aki legalább három éve a földtől legfeljebb 20 kilométerre rendelkezik lakóhellyel vagy gazdálkodik,
- a helybeli illetőségű szomszéd mezőgazdasági termelőszervezet,
- a helybeli illetőségű mezőgazdasági termelőszervezet,
- a földtől legfeljebb 20 kilométerre működő mezőgazdasági termelőszervezet.
A felsorolt sorrend kötelező, ezért attól a felek megállapodással nem térhetnek el.
9.3. Fontosabb fogalmak
Volt haszonbérlő
Az előhaszonbérleti sorrend első helyén a korábbi földhasználó áll. A törvény ezzel a már kialakult gazdálkodási viszonyok folytonosságát kívánja biztosítani.
Volt haszonbérlőnek az a személy minősül, aki a szerződés közzétételét közvetlenül megelőző három évben folyamatosan haszonbérelte az adott földet, és a haszonbérleti jogviszonya nem közös megegyezéssel vagy egyoldalú felmondással szűnt meg.
Ha a jogszabályban előírt feltételek fennállnak, ugyanez az elsőbbség a volt feles bérlőt is megilleti.
Helyben lakó
Helyben lakónak azt a földművest kell tekinteni, aki legalább három éve életvitelszerűen azon a településen él, ahol az érintett föld fekszik.
Ennek igazolása rendszerint a lakóhely vagy tartózkodási hely adataival történik.
Helyben lakó szomszéd
A törvény helyben lakó szomszédnak tekinti:
- azt, aki legalább három éve az érintett településen él, és legalább egy éve olyan földet birtokol vagy használ, amely közvetlenül szomszédos a haszonbérlet tárgyát képező földdel,
- illetve azt is, aki legalább három éve a szomszédos településen él, és ott legalább egy éve rendelkezik ilyen szomszédos földdel.
A 20 kilométeres körzet
Az előhaszonbérleti rangsor egyes pontjain a törvény előnyben részesíti azokat a földműveseket és mezőgazdasági termelőszervezeteket, amelyek legalább három éve legfeljebb 20 kilométeres körzetben rendelkeznek lakóhellyel vagy mezőgazdasági üzemközponttal.
Különös szabályok
A jogszabály egyes mezőgazdasági ágazatokat kiemelten támogat, ezért bizonyos gazdálkodók az általános rangsorban is előnyt élvezhetnek.
Ebbe a körbe tartozhat többek között:
- az állattartó telepet működtető gazdálkodó,
- az ökológiai gazdálkodó,
- a földrajzi árujelzővel védett terméket előállító gazdálkodó,
- a kertészeti tevékenységet végző földműves,
- a szaporítóanyag-előállító,
- valamint egyes öntözésfejlesztési beruházásokat megvalósító gazdálkodók.
Az azonos kategóriába tartozó földművesek között további előnyt élvez:
- a családi mezőgazdasági társaság tagja,
- az őstermelők családi gazdaságának tagja,
- valamint a fiatal földműves.
9.4. Több föld együttes haszonbérbe adása
A jogszabály külön rendelkezéseket tartalmaz arra az esetre, amikor több földrészletet egyetlen, egybefoglalt haszonbér ellenében adnak használatba.
Ebben a helyzetben a földműves tulajdonostárs csak akkor élhet előhaszonbérleti jogával, ha jogosultsága az ügyletben szereplő valamennyi ingatlanra kiterjed.
Ha ez a feltétel fennáll, a haszonbérleti szerződést csak teljes egészében fogadhatja el, részleges elfogadásra nincs lehetőség.
9.5. Mikor nincs előhaszonbérleti jog?
Nem minden haszonbérleti jogviszony esetében illeti meg a jogosultakat az előhaszonbérlet. A törvény több kivételt is meghatároz.
Előhaszonbérleti jog például nem gyakorolható az alábbi esetekben:
1. Hozzátartozók közötti földhasználat
Ha a szerződő felek a családi gazdaságokról szóló törvény szerinti hozzátartozói láncolat tagjai.
2. Gazdaságátadás
Amennyiben a föld használati joga gazdaságátadási szerződés keretében kerül átadásra.
3. Kapcsolt mezőgazdasági termelőszervezetek
Ha a használatba adó és a mezőgazdasági termelőszervezet között olyan tulajdonosi vagy foglalkoztatási kapcsolat áll fenn, amelyet a törvény meghatároz.
4. Tanya haszonbérlete
Tanya haszonbérbe adása esetén az előhaszonbérleti jog nem érvényesíthető.
5. Családi mezőgazdasági társaság és tagja közötti földhasználat
Az ilyen jogviszonyokat a jogalkotó kivette az előhaszonbérleti szabályok hatálya alól annak érdekében, hogy elősegítse a családi gazdaságok működését. A föld elővásárlási jog adásvételhez, nem haszonbérlethez kapcsolódik.
10. Az előhaszonbérleti jog gyakorlása, haszonbérleti szerződés jóváhagyása
A termőföld haszonbérbe adása nem minden esetben válik hatályossá pusztán azzal, hogy a felek aláírják a szerződést. A Földforgalmi törvény meghatározott esetekben előírja a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását is.
Ennek az eljárásnak az a célja, hogy kizárólag olyan személy szerezhesse meg a föld használati jogát, aki megfelel a törvényi feltételeknek. Emellett a hatóság azt is vizsgálja, hogy a szerződés összhangban áll-e a földforgalmi szabályokkal, és nem sérülnek-e az előhaszonbérleti jogosultakat megillető jogok.
10.1. A haszonbérleti szerződés megkötése
A haszonbérleti jogviszony létrehozásához a feleknek a haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésben kell rögzíteniük.
Az aláírt szerződést főszabály szerint nyolc napon belül meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, amely az előzetes jóváhagyási eljárást lefolytatja.
10.2. Előzetes hatósági vizsgálat
Mit vizsgál elsőként a hatóság?
Miután a felek aláírták a föld haszonbérleti szerződést, azt főszabály szerint meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
Az első hatósági vizsgálat még nem az előhaszonbérleti sorrendről vagy a szerződés érdemi jóváhagyásáról szól. A hatóság ilyenkor azt ellenőrzi, hogy a szerződés megfelel-e a jogszabályi követelményeknek.
Ennek során többek között azt vizsgálja, hogy:
- a szerződés megfelel-e a jogszabályoknak,
- szerepelnek-e benne a kötelező nyilatkozatok,
- megfelelően igazolták-e az előhaszonbérleti jogosultságot,
- valamennyi szükséges mellékletet csatolták-e,
- valamint a szerződés összhangban áll-e a földforgalmi szabályokkal.
Mikor utasítja el a hatóság már ebben a szakaszban a szerződést?
Bizonyos hibák esetén a jóváhagyási eljárás már az első vizsgálat során lezárulhat.
A hatóság különösen akkor tagadja meg a jóváhagyást, ha:
- a szerződés érvénytelen vagy létre sem jött,
- hiányoznak a kötelező nyilatkozatok,
- az előhaszonbérleti jog jogalapja nem igazolható,
- az igazoló okiratokat nem csatolták,
- a felek tévesen állítják, hogy előhaszonbérleti jogosult nincs,
- vagy a földre már feljegyezték a tulajdonjog-átruházási szerződés tényét.
Ha egyik kizáró ok sem áll fenn, a hatóság megállapítja, hogy a szerződés alkalmas a közzétételre.
Ez azonban még nem tekinthető végleges jóváhagyásnak. Az eljárás ezzel csupán a következő szakaszába lép.
10.3. A termőföld haszonbérleti szerződés kifüggesztése
Mikor kerül sor a szerződés közzétételére?
Ha az előzetes hatósági vizsgálat eredménye alapján a szerződés megfelel a jogszabályi követelményeknek, a mezőgazdasági igazgatási szerv hivatalból elrendeli annak közzétételét.
A közzététel elsődleges felülete a kormányzati portál, ugyanakkor a jegyző tájékoztatás céljából a helyi hirdetőtáblán is közzéteheti a szerződést.
10.4. Előhaszonbérleti jog gyakorlása
Hogyan lehet élni az előhaszonbérleti joggal?
Az előhaszonbérleti jogosult a közzétételt követő naptól számított 15 napon belül tehet elfogadó nyilatkozatot.
Ez a határidő jogvesztő, vagyis aki ezen időn belül nem nyilatkozik, később már nem gyakorolhatja előhaszonbérleti jogát.
Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell:
- az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját,
- a jogosultat megillető ranghelyet,
- a haszonbérlőre előírt kötelező nyilatkozatokat,
- valamint az ezeket igazoló mellékleteket.
A határidőn túl benyújtott nyilatkozatot a hatóság nem veheti figyelembe.
Miután a nyilatkozattételi idő lejárt, a jegyző összegyűjti a beérkezett iratokat, elkészíti az iratjegyzéket, majd továbbítja az ügyet a mezőgazdasági igazgatási szerv részére.
10.5. A jegyző eljárása
A jegyző feladata a nyilatkozattételi határidő lejártát követően az eljárás előkészítése.
Ennek keretében:
- összesíti a beérkezett nyilatkozatokat,
- elkészíti az iratjegyzéket,
- majd valamennyi iratot megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek.
Ha egynél több előhaszonbérleti jogosult tett elfogadó nyilatkozatot, a hatóság a törvényben meghatározott előhaszonbérleti rangsor alapján hozza meg döntését.
10.6. A haszonbérleti szerződés jóváhagyása vagy a jóváhagyás megtagadása
Mit vizsgál a hatóság a közzétételi eljárás után?
A közzétételi eljárás befejezésével még nem ér véget a jóváhagyási folyamat. A mezőgazdasági igazgatási szerv ezt követően ismét megvizsgálja az ügy teljes iratanyagát.
Az ellenőrzés során különösen arra keresi a választ, hogy:
- érvényesek-e az előhaszonbérleti nyilatkozatok,
- helyesen alkalmazható-e az előhaszonbérleti rangsor,
- megfelelnek-e a haszonbérlő és az előhaszonbérletre jogosultak a törvényi feltételeknek,
- valamint a szerződés teljes tartalma megfelel-e a jogszabályoknak.
Ha egynél több jogosult jelentkezett, a döntés alapja minden esetben a törvényben meghatározott rangsor.
Ha minden feltétel teljesül, a hatóság jóváhagyja a szerződést, és szükség esetén az előhaszonbérleti sorrend alapján első helyen álló jogosult válik haszonbérlővé.
Érdemes kiemelni, hogy azonos ranghely esetén a jogszabály főszabály szerint a szerződésben eredetileg megjelölt haszonbérlőt részesíti előnyben.
Mikor utasítható el a szerződés?
A hatóság nem minden esetben hagyhatja jóvá a haszonbérleti szerződést.
A jóváhagyás különösen akkor tagadható meg, ha:
- a szerződés a földforgalmi szabályok megkerülésére irányul,
- valójában a föld tulajdonjogának átruházását kívánja leplezni,
- a kijelölt haszonbérlő vagy az előhaszonbérletre jogosult nem alkalmas kötelezettségei teljesítésére,
- jogerős földhasználati díjtartozása van,
- az elmúlt öt évben földvédelmi vagy földhasználati bírsággal sújtották,
- vagy a haszonbérleti díj kirívóan eltér a szokásos piaci viszonyoktól.
A hatóság azt is megvizsgálhatja, hogy a szerződés nem szolgálja-e visszaélésszerű előhaszonbérleti pozíció kialakítását.
Ki szerezheti meg a haszonbérleti jogot?
A jóváhagyás eredményeként kétféle helyzet alakulhat ki:
- az eredeti szerződésben szereplő haszonbérlő marad jogosult,
- vagy helyette az előhaszonbérleti rangsor első helyén álló jogosult szerzi meg a használati jogot.
Ha több személy azonos ranghelyen áll, a törvény egyes esetekben lehetővé teszi, hogy a haszonbérbeadó válasszon közülük.
Fontos sajátosság
Azonos ranghely esetén a Földforgalmi törvény főszabály szerint nem az előhaszonbérletre jogosultat, hanem a szerződésben eredetileg kijelölt haszonbérlőt részesíti előnyben.
11. Egyéb földhasználati szerződések
Milyen más jogcímen használható a termőföld?
A mezőgazdasági gyakorlatban leggyakrabban haszonbérleti szerződés alapján használják a földet, azonban a Földforgalmi törvény ennél több lehetőséget is biztosít.
Ezek a jogviszonyok elsősorban a családi gazdálkodás támogatását, illetve a mezőgazdasági vállalkozások rugalmas működését szolgálják. Emiatt a föld használati joga nem kizárólag földbérleti vagy termőföld bérleti szerződéssel ruházható át.
11.1. Szívességi földhasználat
Mit jelent a szívességi földhasználat?
Szívességi földhasználatról akkor beszélünk, amikor a föld tulajdonosa vagy használatba adója ellenszolgáltatás nélkül engedi át a föld használatát.
Erre azonban nem kerülhet sor bárki között. A jogszabály meghatározza azoknak a személyeknek a körét, akik között ilyen jogviszony létrejöhet, így például:
- közeli hozzátartozók között,
- vagy családi mezőgazdasági társaság javára.
Bár a használó nem fizet haszonbérleti díjat, a földdel kapcsolatos kötelezettségei lényegében megegyeznek a haszonbérlő kötelezettségeivel. A földet rendeltetésszerűen kell használnia, gondoskodnia kell annak hasznosításáról és állapotának megóvásáról.
A szívességi földhasználat megszűnése
A jogviszony többféle okból is megszűnhet, így különösen:
- a szerződésben meghatározott idő lejártával,
- közös megegyezéssel,
- felmondással,
- azonnali hatályú felmondással,
- a közeli hozzátartozói kapcsolat megszűnésével,
- illetve családi mezőgazdasági társaság esetén a tagsági jogviszony megszűnésével.
11.2. Alhaszonbérlet
Mikor adható tovább a föld használata?
A földhasználati szabályok főszabálya szerint a haszonbérlő nem jogosult arra, hogy a használatában álló földet más személy használatába adja.
A törvény azonban bizonyos esetekben kivételt enged.
Erre elsősorban akkor van lehetőség, ha:
- a gazdálkodás vetésforgó alkalmazását kívánja meg,
- vagy a termelés jelentős élőmunka-ráfordítást igényel.
Ilyen helyzetben a haszonbérlő – a tulajdonos hozzájárulásával – más földművesnek vagy mezőgazdasági termelőszervezetnek átengedheti a föld használatát.
Az alhaszonbérleti megállapodást külön okiratba kell foglalni.
Milyen korlátozások vonatkoznak az alhaszonbérletre?
Az alhaszonbérletre több fontos szabály is irányadó:
- az időtartama nem lehet hosszabb az eredeti haszonbérletnél,
- a tulajdonossal szembeni kötelezettségekért továbbra is az eredeti haszonbérlő felel,
- hatósági jóváhagyásra nincs szükség,
- előhaszonbérleti jog ebben a jogviszonyban nem gyakorolható.
11.3. Földhasználati csere
Mit jelent a földhasználati csere?
A törvény lehetővé teszi, hogy két haszonbérlő egymással elcserélje a használatában lévő földrészletek használati jogát.
A csere célja, hogy a művelt területek kedvezőbb elhelyezkedése révén egyszerűbbé és gazdaságosabbá váljon a mezőgazdasági tevékenység.
Milyen feltételekkel köthető földhasználati csereszerződés?
A csere kizárólag akkor lehetséges, ha:
- az érintett földterületek egyenként legfeljebb 5 hektár nagyságúak,
- művelési águk szántó, rét, legelő vagy szőlő,
- a csere eredményeként valamelyik fél olyan föld használatához jut, amely közvetlenül kapcsolódik a már használt területéhez.
A földhasználati csereszerződés legalább egy gazdasági évre köthető, legfeljebb pedig addig tarthat, ameddig a cserében érintett haszonbérleti szerződések közül a leghamarabb lejáró szerződés hatályban van.
11.4. Közös tulajdonban álló föld használata
Hogyan használható az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföld?
Az osztatlan közös tulajdonban álló termőföldek használata a mezőgazdaságban gyakran felmerülő kérdés, ezért a törvény erre külön szabályokat állapít meg.
Főszabály szerint minden tulajdonostársat megilleti az a jog, hogy a tulajdoni hányadának megfelelő területet használja.
Ennek gyakorlati megvalósításához a tulajdonostársaknak írásbeli használati megosztási megállapodást kell kötniük, amely meghatározza a földrészleten belüli használat rendjét.
Miért fontos a használati megosztási megállapodás?
Ez a megállapodás egyértelműen szabályozza:
- melyik tulajdonostárs mely területet használhatja,
- hogyan történik a használati jog gyakorlása,
- milyen feltételek mellett ruházható át a használati jog más személyre.
A megállapodás célja, hogy a közös tulajdonból fakadó bizonytalanságok elkerülhetők legyenek, és a termőföld mezőgazdasági hasznosítása rendezett keretek között történjen.
11.5. Többlethasználati megállapodás
Mikor van szükség többlethasználati megállapodásra?
Az osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében gyakran előfordul, hogy valamelyik tulajdonostárs nem kívánja saját maga művelni a tulajdoni hányadának megfelelő területet. Ilyenkor a tulajdonostársak többlethasználati megállapodást köthetnek.
Ennek alapján az egyik tulajdonostárs átengedi a használati rend szerint őt megillető földterület használatát egy másik tulajdonostárs részére. A megállapodás eredményeként a használó a saját tulajdoni hányadánál nagyobb területet művelhet.
Ez a megoldás elsősorban családi gazdaságokban elterjedt, ahol ugyan több családtag rendelkezik tulajdonrésszel, a tényleges gazdálkodást azonban csak egy vagy néhány személy végzi.
A többlethasználati megállapodás formai követelményei
A megállapodás kizárólag írásban érvényes.
Ha a használat átengedése nem a teljes kijelölt területre, hanem annak csak egy részére vonatkozik, térképi kimutatást is mellékelni kell, amely a megállapodás kötelező melléklete.
Milyen kapcsolatban áll a többlethasználat az előhaszonbérleti joggal?
Bizonyos esetekben a többlethasználati megállapodás az előhaszonbérleti jog gyakorlásával is összefügghet.
A törvény alapján előfordulhat, hogy az előhaszonbérleti jog gyakorlásának eredményeként a tulajdonostárs és a használatot átengedő másik tulajdonostárs között automatikusan olyan többlethasználati megállapodás jön létre, amelynek tartalma megegyezik a haszonbérleti szerződésével.
A többlethasználat megszűnése
A többlethasználati jogviszony különösen az alábbi okokból szűnhet meg:
- ha a használó elveszíti tulajdonostársi minőségét,
- ha módosul a használati megosztási megállapodás,
- vagy ha a használati megosztási megállapodás megszűnik.
A többlethasználati megállapodás praktikus megoldást jelent a közös tulajdonban álló földek hasznosítására, mert lehetővé teszi a földek hatékony művelését anélkül, hogy minden esetben haszonbérleti szerződést kellene kötni.
11.6. Használati megosztási megállapodás
Miért van szükség használati megosztási megállapodásra?
Osztatlan közös tulajdon esetén önmagában a tulajdoni hányad még nem határozza meg, hogy ki a földrészlet mely részét használhatja. Ezt a kérdést a tulajdonostársaknak használati megosztási megállapodásban kell rendezniük.
A törvény alapján minden tulajdonostársat megillet a tulajdoni hányadának megfelelő használati jog, ezért a gyakorlatban pontosan ki kell jelölni az egyes használati területeket.
Hogyan alakítható ki a használati rend?
A használati rend kialakításáról főszabály szerint a tulajdoni hányad alapján számított többség dönt.
A megállapodásnak többek között tartalmaznia kell:
- a használati rend részletes szabályait,
- a megállapodás hatályának időtartamát,
- a tulajdonostársak adatait,
- valamint az egyes használati területek pontos kijelölését.
A megállapodás kizárólag egységes okiratba foglalva érvényes.
Mikor szükséges térképi kimutatás?
A legtöbb esetben a használati megosztási megállapodás mellé térképi kimutatást is kell készíteni, amely szemlélteti az egyes tulajdonostársak használatába kerülő területeket.
Erre azonban nincs szükség, ha:
- az egész földrészletet egyetlen tulajdonostárs használja,
- vagy a használat jól elkülöníthető természetes alrészekre vonatkozik.
Mi történik, ha nincs megállapodás?
Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni a használati rendben, és a földhasználat nincs szabályosan bejelentve, meghatározott esetekben az Agrárkamara területi szerve sorsolással állapíthatja meg a használati rendet.
Az így kijelölt használati rend általában öt évig marad érvényben, kivéve, ha a tulajdonostársak időközben megállapodnak.
A használati megosztás jelentősége
A használati megosztási megállapodás biztosítja, hogy minden tulajdonostárs számára egyértelmű legyen a használható terület, csökkenti a későbbi jogviták lehetőségét, és megteremti a szabályos földhasználati nyilvántartás alapját.
ÖSSZEGZÉS
Mire érdemes figyelni a földhaszonbérlet során?
A mezőgazdasági föld használatának átengedése nem tekinthető egyszerű bérleti jogviszonynak. A föld haszonbérleti szerződés megkötésétől kezdve annak módosításán, meghosszabbításán és megszüntetésén át számos speciális földforgalmi szabályt kell figyelembe venni. Ezek a rendelkezések azt szolgálják, hogy a termőföld megfelelő kezekbe kerüljön, és hosszú távon is rendeltetésszerűen hasznosuljon.
Kiemelt szerepet kap az előhaszonbérleti jog, amely biztosítja, hogy elsőként azok szerezhessék meg a föld használatának jogát, akik helyben gazdálkodnak, régóta használják az adott földterületet, vagy szoros kapcsolatban állnak a helyi mezőgazdasági közösséggel. A törvény által felállított sorrend hozzájárul a gazdálkodás folyamatosságához és a vidéki gazdaságok stabil működéséhez.
A szerződés közzététele, az előhaszonbérleti nyilatkozatok megtétele és a hatósági jóváhagyási eljárás mind azt a célt szolgálják, hogy az előhaszonbérleti jogosultak ténylegesen élhessenek jogaikkal. Ebben kiemelt jelentősége van a 15 napos jogvesztő határidőnek, valamint annak is, hogy az elfogadó nyilatkozat minden törvényben előírt tartalmi elemet tartalmazzon.
A haszonbérlet mellett más földhasználati megoldások is rendelkezésre állnak. A szívességi földhasználat, az alhaszonbérlet, a földhasználati csere, a többlethasználati megállapodás és a használati megosztási megállapodás egyaránt azt szolgálják, hogy a földhasználat a különböző élethelyzetekhez és gazdálkodási formákhoz igazodhasson.
A földhaszonbérleti szerződés megkötése vagy meghosszabbítása előtt ezért minden esetben célszerű áttekinteni a vonatkozó földforgalmi szabályokat. A megfelelő jogi előkészítés nemcsak a későbbi viták megelőzésében segít, hanem abban is, hogy a föld használata hosszú távon jogszerű és biztonságos maradjon.
Ha föld haszonbérlettel vagy előhaszonbérleti jog gyakorlásával kapcsolatban kérdése merül fel, kérje földügyekben tapasztalt ügyvéd segítségét már a folyamat kezdetén.